שוק הנדל”ן בארה”ב כיום פורח, והינו אטרקטיבי להשקעה לצד תשואה גבוהה, כאשר לעומתו שוק הנדל”ן בישראל הופך להיות בעייתי ביותר למשקיעים, ועם תשואה נמוכה יחסית.

לכן אין פלא שישראלים רבים מחפשים להשקיע את כספם דווקא בנדל”ן האמריקאי. ואז הם באופן טבעי מעדיפים לעבוד מול חברות, שיש להם זיקה ישראלית.

אחת החברות המובילות בתחום זה הינה פסיפיק הולדינגס, חברת השקעות וניהול נדל”ן מניב בארצות הברית, הפונה לאזרחים אמריקאים, ישראלים ובקרוב גם למשקיעים קנדים וסינים, עם פתיחת הסניפים בטורונטו, שנחאי ובייג’ין, והיא מגלגלת כיום כ־100 מיליון דולר בשנה.

אומר יובל זיו, מנכ”ל והבעלים של פסיפיק הולדינגס: “שוק הדירות בישראל הוא במגמה של דחיקת המשקיעים מחוץ לשוק על ידי השלטונות, המנסים לדאוג לזוגות צעירים ומשפרי דיור. הדחיקה מתבטאת בהעלאת הריביות, הקטנת המינוף, מיסים ממשלתיים על משקיעים, כמו המס על דירה שלישית. בארה”ב לעומת זאת הממשלה מעודדת משקיעים, אין מס רכישה, קיימות הלוואת לתושבי חוץ, ומס רווחי ההון הוא נמוך, אפילו אם החזקתם את הנכס פחות משנה, ולא משנה כמה נכסים בבעלותכם. צריך לזכור גם שהשקעה בארה”ב היא צמודת דולר, והדולר נמצא במגמת התחזקות בשנים האחרונות. כך יוצא שתשואות על הנדל”ן בארה”ב הינן גבוהות פי 2-3 מהתשואות בישראל “.  

החברה הוקמה ב־2004 על ידי עו”ד יובל זיו, המכהן כיום כמנכ”ל, והוא גם האחראי על פיתוח מודל ניהול נדל”ן ייחודי הנקרא : –  CMA  Comprehensive Management Agreement, המעניק ביטחון מירבי למשקיע, אשר נמצא רחוק מהנכס שלו, ומעוניין בהכנסה פאסיבית, קבועה וגבוהה.  

אומר יובל זיו: “אנחנו פועלים בעיקר בדרום פלורידה, אזור אטלנטה, אוקלוהומה ואזור לוס אנג’לס. על לקוחותינו נמנים אזרחים אמריקאים קונים את הבתים או הדירות  בדרך כלל למגורים עבורם. הישראלים לעומת זאת, קונים להשקעה כדי לקבל את  התשואה הגבוהה של ל-8% עד 10%”.

החברה מתמחה ברכישת נכסים מעוקלים מהבנקים ומהממשלה, אבל במחירים אטרקטיביים, כולל נכסים הזקוקים לשיפוץ מאסיבי, ואז השבחתם, אכלוסם בדיירים מתאימים, ובתוך כך והפיכתם לנכסי נדל״ן מניבים תשואה גבוהה לאורך זמן. לשם כך לחברה יש משרדים במרכזי הערים שבהם נמצאים הנכסים המנוהלים על ידה, והיא מפעילה בשטח עשרות קבלנים, אנשי תחזוקה, סוכני נדל״ן ואנשי שיווק, המטפלים בהשכרת אלפי הנכסים שברשותם.

מהי אם כן שיטת ה-CMA , הייחודית לחברת פסיפיק הולדינגס?

הרעיון במודל ה־CMA הינו צמצום הסיכונים עבור המשקיע בנכסים מניבים, על ידי העברת מרבית הסיכון לידי חברת הניהול של הנכס. כל הוצאות הניהול, אחזקה שוטפת, תשלומי ארנונה, חשמל, מים, פינוי דיירים סרבנים ומציאת דיירים חלופיים – הינם באחריות חברת הניהול, וזאת למשך 5 שנים. בתום התקופה, המשקיע רשאי להאריך את ההסכם (בהסכמה הדדית), למכור את הנכס או לעבור לחברת ניהול אחרת, כי הוא הקובע היחיד מה יהיה גורל הנכס שלו.

מסביר יובל זיו: “אנחנו החברה היחידה בישראל, ואולי בעולם כולו, שאינה מחייבת את המשקיעים בדמי ניהול. בנוסף, כל התיקונים של נכסי המשקיעים חלים עלינו ובאחריותנו למשך 5 שנים, כל ההוצאות השוטפות חלות עלינו, אבל הבית שלך בטאבו”. ללא ספק זהו ההבדל המהותי בין השיטות האחרות המקובלות בשוק הנדל”ן לבין השיטה שלו, מבחינת הסיכון ומבחינת השליטה המשפטית והמסחרית.

מה שמייחד את חברת פסיפיק הולדינגס, היא העובדה שהם מעניקים לך את השליטה האבסולוטית על הנכס שלך: הם נותנים לך בעלות, המעניקה לך שליטה משפטית מלאה. הקונה שולט משפטית, והוא רשום כבעלים בטאבו על אדמה פרטית. כך הוא יכול להוריש את הנכס, למכור אותו מתי שיחליט, למשכן אותו, לעבור לגור בו, להמשיך עם ה־CMA או להפסיק ולעבור לחברת ניהול אחרת.

מוסיף יובל זיו: ״ אנחנו מספקים למשקיע הישראלי אלטרנטיבה מצוינת: במקום השקעה בנכס יוקרתי בתל אביב, בתשואה של 2־3% ברוטו, בארה״ב הוא יקבל פי 3 או פי 4, ויהיה בעלים של וילה מפוארת בלב לוס אנג׳לס, פאלם ספרינגס או מיאמי, שבהן מחירי השכירות גבוהים פי 4 מאשר בישראל. כל מי שהשקיע דרכנו עד היום, הרויח ובגדול. משנת 2009 אנחנו משלמים למשקיעים ישראלים, סכומים של מאות אלפי דולרים מידי חודש, ומעולם לא החמצנו או איחרנו בתשלום”.

מיזם חדש: קרן BNF

פסיפיק הולדינגס הקימה לאחרונה קרן סגורה בשם: BNF (BUY AND FLIP), שהינה בשלבי גיוס של עשרות מיליוני דולרים. כאן מדובר ברכישה של נכסים במחירים נמוכים, השבחתם ומכירתם בתוך כשנה או פחות.

הקרן הזו אמורה לסייע לנתחי אוכלוסייה נוספים, המעוניינים להשקיע סכומים נמוכים יחסית, במטרה לראות רווח הוני מהיר. הקרן תורכב מהשקעות קטנות (החל מ־100 אלף שקל), ועם הכספים הללו תרכוש פסיפיק הולדינגס נכסים באותה השיטה שבה היא פועלת ממילא: איתור וקניית נכסים זולים, לרוב ממכירות פומביות של ההוצאה לפועל בארצות הברית, והרווח יחולק בין כל המשקיעים בקרן לפי השקעותיהם, כשההבטחה היא לתת קודם למשקיעים 6% (החזר ״מועדף״), וביתרה יתחלקו המשקיע, והחברה שווה בשווה.

אומר יובל זיו: “קרן מטבעה הינה נתיב השקעה מסוכן יותר, מאשר אם ישנה בעלות ישירה בנכס, וזאת עקב העדר שליטה משפטית ומסחרית. אבל אם מתכננים את הקרן בצורה נכונה, ניתן לצמצם את הסיכונים המובנים בהשקעה בקרן מצד אחד, וליהנות מיתרונות ייחודיים, שההשקעה דרך הקרן מעניקה למשקיע: (1) השקעה בסכום נמוך במיוחד – 100,000 ₪. (2) השקעה לטווח קצר מאד – 12 עד 18 חודשים. (3) תשואה גבוהה מאד – 10% עד 12%. (4) מינוף נמוך. (5) פיזור: הקרן משקיעה במספר נכסים זולים יחסית, כך שיש פיזור סיכונים”.

יש להוסיף שלקרן לא תהיינה כמעט הוצאות: אין דמי ניהול, יש רק דמי הצטרפות של כמה אלפי שקלים, דמי תיווך של כ-2% בקנייה ודמי שיפוצים. כמו כן אין צורך להגיש ד”וחות מס הכנסה בארה”ב וגם לא בישראל. האפשרות להצטרף בסכום נמוך של 100,000 שקל, לחלוטין אטרקטיבית, כאשר ממול יש לרבים סכום כסף שכזה, הנמצא בחשבון הבנק ללא תשואה, במשך תקופות ארוכות.

כל עוד ההשקעה בנדל”ן בישראל תהיה קשה ובלתי משתלמת כלכלית, הפתרון שמציעה כאן פסיפיק הולדינגס, הינו ללא ספק התשובה לאלה המחפשים תשואה גבוהה וקבועה, וראש שקט, כי הנכס שלהם הינו לחלוטין בידיים טובות, אפילו שהינו רחוק ומעבר לים.

http://www.pacificholdings.co.il/

יובל זיו וילה 3

4 הערות

להשאיר תגובה